停牌2個月后，以“旅游+地產(chǎn)”模式著稱的華僑城拋出了一份80億元的定增方案。對于營收規(guī)模只有約300億元的華僑城來說，如此大規(guī)模的定增將在較大程度上緩解其資金壓力，并有助于其后續(xù)的擴張。

    根據(jù)公告，華僑城計劃用這筆錢做三件事：約10億元從母公司華僑城集團手中收購武漢華僑城、上海華僑城、酒店管理公司的若干股權(quán)，將這三家公司變成旗下的全資子公司；約40億元投資深圳華僑城西北角兩個地塊項目、重慶華僑城一號地塊項目的開發(fā)；30億元用來還債。

    值得注意的是，經(jīng)此定增，近年來大筑房地產(chǎn)版圖的民營企業(yè)寶能系一躍成為華僑城的第三大股東，寶能系持股20%的前海人壽成為華僑城的第二大股東，這被認為是華僑城實行混合所有制、加快國企改革步伐之舉;同時，華僑城擬啟動股權(quán)激勵，向296位中高層管理人員和業(yè)務(wù)核心骨干授予限制性股票1.21億股。

    業(yè)內(nèi)人士認為，華僑城體制拐點再次出現(xiàn)。2006年，華僑城啟動第一次股權(quán)激勵，公司發(fā)展進入快車道，不管是發(fā)展模式的探索，還是異地擴張的速度，均明顯提速。此次的“混合所有制+股權(quán)激勵”，有望推動公司的轉(zhuǎn)型，啟動下一輪的快速增長。

國企改革起航

    伴隨國企改革整體方案即將落地的預(yù)期，華僑城已經(jīng)邁出了改革的步伐。

    3月20日晚間，華僑城發(fā)布公告稱，擬以每股6.88元的價格非公開發(fā)行11.63億股募資80億元。其中，前海人壽、鉅盛華、華僑城集團分別認購5.81億、4.36億、1.45億股。

    定增完成后，華僑城集團持股比例從56.9%降至50.77%，前海人壽、鉅盛華分別持股6.89%、5.17%，位列華僑城的第二、第三大股東。

    在此之前，前海人壽、鉅盛華并未持有華僑城股份，而這兩家公司的背后是寶能系的姚振華。

    鉅盛華是寶能系公司，其控股股東為深圳市寶能投資集團有限公司，實際控制人為姚振華。前海人壽與寶能系關(guān)系密切，其雖無控股股東，但姚振華是法人代表，鉅盛華持有前海人壽20%股權(quán)，是前海人壽并列第一大股東。

    寶能系的加入被認為是華僑城加速落實混合所有制的舉措。海通證券分析師林周勇分析，這樣的混合所有制，可能會給華僑城的治理結(jié)構(gòu)帶來較大提升。

    華僑城在公告中也表示，隨著我國推進國有企業(yè)改革，公司將加快邁出優(yōu)化國有資源配置、升級國有資產(chǎn)運行效率的國企改革步伐。本次非公開發(fā)行股票有利于改善公司資本結(jié)構(gòu)，治理結(jié)構(gòu)提升市場、管理和資本運營能力。

    可以看到，華僑城將從此次募集的資金中拿出近10億元收購由母公司華僑城集團持有的武漢華僑城15.15%股權(quán)、上海華僑城9.87%股權(quán)、酒店管理公司38.78%股權(quán)，收購?fù)瓿珊螅A僑城將擁有這三家公司100%的股權(quán)。

    華僑城稱，這樣有利于整合內(nèi)部資源，進一步提升公司對于核心控股子公司的控制力，提升整體競爭力和盈利能力。

    至于為什么會是寶能系，一位不愿透露姓名的券商分析師對記者表示，寶能系近幾年在房地產(chǎn)領(lǐng)域擴張迅速，此次持股華僑城應(yīng)該是處于對其房地產(chǎn)發(fā)展模式的看好，加上去年寶能系退出深振業(yè)，手中握有更多資金，戰(zhàn)略投資華僑城也就不難理解。

    值得關(guān)注的是，華僑城在定增的同時，宣布了股權(quán)激勵方案，擬向296位中高層管理人員和業(yè)務(wù)核心骨干授予限制性股票1.21億股。其中，5位副總裁級別的高管各80萬股，215位中層管理人員平均44.8萬股，76位核心業(yè)務(wù)骨干平均26.2萬股，行權(quán)價格4.73元/股。限制性股票鎖定期2年，分4年解鎖，每年解鎖25%。

    “股權(quán)激勵是最大的亮點，也是國企改革中較為務(wù)實、最具可行性的舉措。”上述不愿透露姓名的分析師表示，作為央企，華僑城如何激勵員工與高管的積極性是當下最為迫切的命題。

    這位分析師在過去一年中調(diào)研了多家央企國企，發(fā)現(xiàn)國企改革在資本市場中很熱鬧，但產(chǎn)業(yè)界和政府部門對于怎么改革、尺度多大都持謹慎態(tài)度。他認為，股權(quán)激勵聽上去不是什么顛覆性的方案，但可行性更強，不會產(chǎn)生較大的負面效果，而員工和高管激勵問題解決之后，后續(xù)的改革才會更順暢。

緩解資金壓力

    國企改革概念之余，80億元的融資規(guī)模也將為華僑城緩解資金壓力，注入發(fā)展動力。

    華僑城坦言，自2009年完成重大資產(chǎn)重組以來，公司股權(quán)融資受到一定制約，主要通過自身經(jīng)營積累以及債務(wù)融資的方式支持大規(guī)模的項目建設(shè)投資，公司有息負債規(guī)模較大，資產(chǎn)負債率保持在較高水平。最近三年，公司資產(chǎn)負債率分別為69.95%、68.53%和66.01%。這已超過房地產(chǎn)行業(yè)64.28%的平均水平及旅游行業(yè)36.84%的平均水平，繼續(xù)加大債務(wù)融資規(guī)模將對公司生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生較大壓力，亦將加大財務(wù)風(fēng)險。

    在此情形下，華僑城亟須通過股權(quán)融資增強資金實力。定增完成后，華僑城的賬面現(xiàn)金將超過200億元。

    根據(jù)公告，華僑城將分別用募集資金的7億元、10億元、23億元投入到深圳華僑城西北片區(qū)2號地塊、3號地塊、重慶華僑城1號地塊項目中。

    上述三個項目區(qū)位都較優(yōu)越，其中深圳華僑城西北片2號地塊、3號地塊均位于成熟的華僑城片區(qū)，定位超高層住宅區(qū)，分別計劃總投資17.5億元、22.1億元，預(yù)計總收入32.6億元、38.9億元。2號地塊已于去年6月開工，3號地塊計劃在今年5月開工。

    重慶華僑城一號地塊項目位于重慶市北部新區(qū)禮嘉商務(wù)區(qū)，定位于重慶首個主題文化綜合型項目。規(guī)劃建筑面積55萬平方米，包含住宅及商業(yè)配套設(shè)施，計劃今年10月開工，預(yù)計總收入將達56.7億元。

    在房地產(chǎn)發(fā)展進入白銀時代之際，這幾個項目對華僑城未來的發(fā)展都至關(guān)重要。

    財報顯示，華僑城2014年的營業(yè)收入約307.18億元，同比增長9.1%;歸屬于上市公司股東的凈利潤為47.75億元，同比增長8.31%。

    不難發(fā)現(xiàn)，華僑城近三年的營收和盈利增幅一直在走低，而去年到達了最低位。2012年~2013年，華僑城的營業(yè)收入同比增幅分別為28.63%、26.35%，歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增幅分別為21.17%、14.6%。

    地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為華僑城過去最大的主業(yè)，在去年被旅游業(yè)務(wù)首次超越，疲態(tài)略顯。2014年，華僑城的地產(chǎn)業(yè)務(wù)、旅游綜合業(yè)務(wù)收入分別為149.1億元、151.5億元。

    不過，華泰證券分析師曹光亮認為，華僑城以知名旅游品牌的優(yōu)勢低價拿地，以地產(chǎn)開發(fā)快速回籠資金補貼的模式仍然具有競爭力。因為房地產(chǎn)行業(yè)賺快錢的時代已經(jīng)過去，未來需要開發(fā)商更加專注運營。

    “多數(shù)地方政府都希望吸引‘歡樂谷’等主題公園的投資，以提升城市文化形象以及改善區(qū)域的投資消費環(huán)境，給予華僑城的土地出售均價較低，整體看，華僑城獲取土地均價與銷售均價之比不足20%，在上市A股房企中位于較低水平。”曹光亮表示。